Går du og drømmer om at få en
lejlighed til ferie eller permanent
brug?
Så er her et par oplysninger, som du
måske kan bruge undervejs.
|
|
Kan en udlænding købe hus? |
Som udgangspunkt nej, da
udlændinge ikke kan eje jord
og dermed heller ikke jord
med hus på.
Se mere om
køb af
jord.
Der er dog en undtagelse for
personer. der investerer
mere end 40 millioner baht i
Thailand. Se
mere om det. |
|
Hvordan gør man så? |
Følgende to muligheder har
været meget brugt:
Lade et selskab købe
og eje huset og jorden.
Langtidsleje den jord
som du vil bygge et hus
på.
|
|
Oprette firma, der ejer jorden og
huset |
Tidligere lod man sin advokat oprette et
firma, idet et firma
legalt kan eje jorden.
Det er dog et krav ved oprettelse af
et firma i Thailand, at mindst 51%
af firmaet ejes af thai'er. Der har
så været mange forskellige måder at
få thaiere registreret som ejere af
de 51 % uden de i virkeligheden har
indskudt penge i firmaet, uden de
har andel af værdierne osv. Såkaldte
"nominees".
Siden 2006 har de thailandske
myndigheder strammet op og set
nærmere på disse firmaer og deres
såkaldte "nominees" og
deres reelle virke som aktionærer.
Her ord, der kort beskriver reglerne
for nominees. I hvor høj grad de
overholdes eller hvordan de
fortolkes er en anden sag.
Nominee aktionærer er Thai
borgere, der indvilger i at besidde
aktier på vegne af den egentlige
ejer af aktierne og er aktionærer i
øvrigt kun af navn. Under den
ordning, får de typisk aktier i en
virksomhed, så de ejer 51% eller
mere af virksomheden, men den sande
udenlandske ejer bevarer alle
stemmeret samt ret til at modtage
udbytte af aktierne. "Foreign
Business Act" forbyder thailandske
statsborgere at optræde som
"nominee" aktionærer med sanktioner,
der spænder fra bøder på 100.000
bath til en million bath og
fængselsstraffe på op til tre år
eller begge dele.
Alle thailandske "Limited Companies"
firmaer vil blive undersøgt, hvis
den pågældende udlænding investerer
40% eller mere. Hvis investeringen
er foretaget i form af penge, skal
de thailandske aktionærer fremlægge
bevis for hvor de investerede penge
kommer fra.
Denne dokumentation skal indsendes
sammen med ansøgningens formularen
ved registrering af virksomheder.
Afhængigt af dine thailandske
aktionær, vil nogle aktionærer gøre
det muligt for udlændinge at bevare
fuld kontrol over deres virksomhed
ved at indføre en bestemt
aktiestruktur. Denne struktur ændrer
stemmerettighederne i de thailandske
aktieposter til 10 aktier = 1
stemme. De udenlandsk ejede aktier
vil forblive 1 aktie = 1 stemme,
hvorved den pågældende udlænding
fuld kontrol over alle aspekter af
virksomheden og investeringer.
I henhold til thailandsk lov, anses
et firma for at være udenlandsk hvis
50% eller flere af aktierne ejes af
ikke-Thai's (enkeltpersoner eller
virksomheder), ikke hvis det er
kontrolleret af en udlænding.
|
|
Langtidsleje af jorden |
Se mere om
langtidsleje af jord. |
|
Du vil gerne købe et nyopført
hus. Skal du købe projekt
hus eller færdigt hus? |
Hvis du ønsker at
købe et nyopført hus,
er det sikrest at købe et, som er
færdigbygget.
Den anden mulighed er at købe en
bolig i et tegnebrætsprojekt, men
her skal der betales en andel
til bygherren, så snart
købskontrakten er underskrevet og
typisk løbende betalinger som
byggeriet skrider frem. Det betyder,
at du inden lejligheden og resten af
bygningen, veje m.m. er færdig har
en stor del penge udestående.
Det kan give dig problemer, såfremt
sælgeren af forskellige årsager ikke
er i stand til at blive færdig til
tiden eller ligefrem går konkurs i
mellemtiden. Det kan derefter tage
år inden projektet måske bliver
solgt videre og færdiggjort. Det vil
da være tids- og omkostnings-krævende at få de forudbetalte
beløb refunderet.
Det sker desværre fra tid til anden og det
kan bl.a. ses i f.eks. Bangkok, hvor
der står flere ufærdige byggerier,
hvor arbejdet er stoppet.
Evt. dagbøder for sen færdiggørelse
m.m. er også svært at hive ud af et
konkursbo.
Omvendt skal det ikke afvises at der
kan være en økonomisk fortjeneste i
at købe så et projekt hus.
|
|
Sælgere |
Der er mange skandinaviske og andre
udenlandske firmaer, der tilbyder
salg af bolig i Thailand. Mange af
dem fungerer som almindele
ejendomsmæglere, formidler salget og
har efter salget ikke nogle
forpligtelser. Da vil du i tilfælde
at problemer måske stå direkte
overfor det komsortium der står bag
hele byggeriet eller den tidligere
ejer.
Hermed absolut ikke sagt at de er
dårligere at anvende som mellemled
end andre måder at handle bolig på.
Blot en information, så alle ved
hvor de står.
|
|
Advokat |
Sørg selvfølgelig for at få bistand
af en advokat med indgående kendskab
til det thailandske ejendomsmarked.
Det kan anbefales at anvende et
uafhængigt advokat firma og
ikke
salgsfirmaers advokat eller forslag
til advokat. Firmaerne er sælgers
mand og skal blot sørge for at
boligen bliver solgt. Akkurat som en
ejendomsmægler i Danmark varetager
sælgers interesser i salget og køber
selv skaffer sig en advokat.
Vær opmærksom på, at det i Thailand
er tilladt at kalde sig advokat uden
at have behørig autorisation.
|
|
Er det den rigtige tid at købe på? |
Det er altid svært at spå om
fremtiden. Mange firmaer skriver på
internettet, at det er rette tid nu,
da den der gives en god kurs for den
danske krone og at markedet er for
opadgående og stigende priser kan
forventes. Det er ofte ikke til at
se, hvornår dette er skrevet.
For nuværende, kan det anbefales at
følge markedsudviklingen grundigt og
sikre den rigtige købspris.
Valutakurserne svinger op og ned og
den generelle økonomi i verden er
ustabil eller for nedadgående og der
ses en generel afmatning, også i
Thailand. Det kan betyde færre
købere til de boliger i Thailand og
endda måske prisfald på kort sigt,
som det ses i Danmark.
Ved køb af tegnebræts projekter, bør
det også tænkes grundigt igennem, da
en lavkonjunktur kan betyde at flere
byggerier ikke kan færdiggøres.
Der kan måske være færre udenlandske
købere til tegnebræt projekteterne.
Dvs at antallet af lejligheder, der
sælges før byggeriet starter, vil
falde og dermed også
arbejdskapitalen undervejs i
byggeriet.
Der kan allerede nu ses enkelte
byggerier i Bangkok, hvor arbejdet
er stoppet endnu inden beton
konstruktionen er færdig.
(Dette
skrevet i november 2008)
|
|
Finansiering |
Købes "færdigt" hus skal min. 30 %
af salgsprisen normalt betales som med det
samme, som depositum. Betales mindre
risikere man at huset sælges
igen. Det restende beløb betales,
når papirerne for overtagelse
officielt skrives under.
|
|
Løbende omkostninger |
Huse som købes af udlændinge ligger
ofte i såkaldte "Compounds", dvs
indhegnede områder og med vagter ved
indgangene. Denne udgift vil nok
være den største løbende udgift.
Dertil kommer andre løbende udgifter
til driften af området, evt pool
område og lign.
|
|
Beskatning i Danmark |
Værdien af din udenlandske bolig kan
indgå i skattebetalinger i Danmark,
hvis du er fuld skattepligtig til
Danmark og det er du hvis du har
bopæl i Danmark. For mere
information henvises til skat:
hvor der er en god oversigt og en
pjece, der fortæller om
skattereglerne, når du ejer eller
udlejer fast ejendom i udlandet.
SKAT kan også hjæælpe med at
forklare dobbelt beskatningsaftalen,
der er indgået mellem Thailand og
Danmark. |
|
Beskatning i Thailand |
For beskatning i Thailand ved køb og
salg vil jeg henvise til din
advokat. |
|
Steder at finde mere information |
Der er forskellige indlæg om
boligkøb på i Thailand på:
www.udvandrerne.dk
|
|
November 2008 |
