Find os på Thaiguide på Facebook
Forsiden
Køb af hus i Thailand

Advokat forklarer om (video):

- Owning property - (når gift med en thai)
- Thai law in relation to property in marriage

(Bangkok Post)

Går du og drømmer om at få et hus til ferie eller som din faste bolig?

Så er her et par oplysninger, som du måske kan bruge undervejs.

 

Kan en udlænding købe hus?

Som udgangspunkt nej, da udlændinge ikke kan eje jord og dermed heller ikke jord med hus på.

Se mere om køb af jord

Der er dog en undtagelse for personer, der investerer mere end 40 millioner baht i Thailand. Semere om det.

Hvordan gør man så?

Følgende to muligheder har været meget brugt:

Lade et selskab købe og eje huset og jorden.

Langtidsleje den jord, som du vil bygge et hus på.

Oprette firma, der ejer jorden og huset

Tidligere lod man sin advokat oprette et firma, idet et firma legalt kan eje jorden. 

Det er dog et krav ved oprettelse af et firma i Thailand, at mindst 51% af firmaet ejes af thai'er. Der har så været mange forskellige måder at få thaiere registreret som ejere af de 51 %, uden at de i virkeligheden har indskudt penge i firmaet, uden de har andel af værdierne osv. Såkaldte "nominees". 

Siden 2006 har de thailandske myndigheder strammet op og set nærmere på disse firmaer og deres såkaldte "nominees" og deres reelle virke som aktionærer.

Her ord, der kort beskriver reglerne for nominees. I hvor høj grad de overholdes eller hvordan de fortolkes er en anden sag. Her beskrives reglerne.

Nominee aktionærer er Thai borgere, der indvilger i at besidde aktier på vegne af den egentlige ejer af aktierne og er aktionærer i øvrigt kun af navn. Under den ordning, får de typisk aktier i en virksomhed, så de ejer 51% eller mere af virksomheden, men den sande udenlandske ejer bevarer alle stemmeret samt ret til at modtage udbytte af aktierne. "Foreign Business Act" forbyder thailandske statsborgere at optræde som "nominee" aktionærer med sanktioner, der spænder fra bøder på 100.000 bath til en million bath og fængselsstraffe på op til tre år eller begge dele. 

Alle thailandske "Limited Companies" firmaer vil blive undersøgt, hvis den pågældende udlænding investerer 40% eller mere. Hvis investeringen er foretaget i form af penge, skal de thailandske aktionærer fremlægge bevis for hvor de investerede penge kommer fra. 

Denne dokumentation skal indsendes sammen med ansøgningens formularen ved registrering af virksomheder. 

Afhængigt af dine thailandske aktionær, vil nogle aktionærer gøre det muligt for udlændinge at bevare fuld kontrol over deres virksomhed ved at indføre en bestemt aktiestruktur. Denne struktur ændrer stemmerettighederne i de thailandske aktieposter til 10 aktier = 1 stemme. De udenlandsk ejede aktier vil forblive 1 aktie = 1 stemme, hvorved den pågældende udlænding fuld kontrol over alle aspekter af virksomheden og investeringer. 

I henhold til thailandsk lov, anses et firma for at være udenlandsk hvis 50% eller flere af aktierne ejes af ikke-Thai's (enkeltpersoner eller virksomheder), ikke hvis det er kontrolleret af en udlænding.

Langtidsleje af jorden

Se mere om langtidsleje af jord.

Du vil gerne købe et nyopført hus. Skal du købe projekt hus eller færdigt hus?

Hvis du ønsker at købe et nyopført hus, er det sikrest at købe et, som er færdigbygget.

Den anden mulighed er at købe en bolig i et tegnebrætsprojekt, men her skal der betales en andel til bygherren, så snart købskontrakten er underskrevet og typisk løbende betalinger som byggeriet skrider frem. Det betyder, at du inden huset, veje og andre anlæg. er færdig har en stor del penge udestående.

Det kan give dig problemer, såfremt sælgeren af forskellige årsager ikke er i stand til at blive færdig til tiden, eller ligefrem går konkurs i mellemtiden. Det kan derefter tage år inden projektet måske bliver solgt videre og færdiggjort. Det vil da være tids- og omkostnings-krævende at få de forudbetalte beløb refunderet. Ofte vil der ikke være nogle penge at hente hos bygherren.

Det sker desværre fra tid til anden og det kan bl.a. ses i f.eks. Bangkok, hvor der står flere ufærdige byggerier, hvor arbejdet er stoppet.

Evt. dagbøder for sen færdiggørelse m.m. er også svært at hive ud af et konkursbo.

Omvendt skal det ikke afvises at der kan være en økonomisk fortjeneste på lang sigt,i at købe et projekt hus.

Sælgere

Der er mange skandinaviske og andre udenlandske firmaer, der tilbyder salg af bolig i Thailand. Mange af dem fungerer som almindelige ejendomsmæglere, formidler salget og har efter salget ikke nogle forpligtelser. Da vil du i tilfælde af problemer måske stå direkte overfor det komsortium, der står bag hele byggeriet eller den tidligere ejer.

Nogle gange ses det at ejendomsmægler firmaerne fremstår som "købers mand" og vil gøre alt for køberen, inkl, ordne advokat, papirer osv. Men glem ikke, at de er "lønnet" af sælgeren og skal passe sælgerens interesser i sidste ende.

Hermed absolut ikke sagt at de er dårligere at anvende som mellemled end andre måder at handle bolig på. Blot en information, så alle ved hvor de står.

Advokat

Sørg selvfølgelig for at få bistand af en advokat med indgående kendskab til det thailandske ejendomsmarked. Akkurat som der bruges advokater ved bolighandel i Danmark. 

Det kan anbefales at anvende et uafhængigt advokat firma og ikke  salgsfirmaers advokat eller forslag til advokat. Firmaerne er sælgers mand og skal blot sørge for at boligen bliver solgt. Akkurat som en ejendomsmægler i Danmark varetager sælgers interesser i salget og køber selv skaffer sig en advokat til at varetage købers interesser. 

Vær opmærksom på, at det i Thailand tilsynelandende tilladt at kalde sig advokat uden at have behørig autorisation.

Er det den rigtige tid at købe på?

Det er altid svært at spå om fremtiden. Mange firmaer skriver på internettet, at det er rette tid nu, da den der gives en god kurs for den danske krone og at markedet er for opadgående og stigende priser kan forventes. Det er ofte ikke til at se, hvornår dette er skrevet.

For nuværende, kan det anbefales at følge markedsudviklingen grundigt og sikre den rigtige købspris. Valutakurserne svinger op og ned og den generelle økonomi i verden er ustabil og der ses en generel afmatning, også i Thailand. Det kan betyde færre købere til boliger i Thailand og endda måske prisfald på kort sigt, som det ses i Danmark. 

Ved køb af tegnebræts projekter, bør det også tænkes grundigt igennem, da en lavkonjunktur kan betyde at flere byggerier ikke kan færdiggøres. 

Der kan måske være færre udenlandske købere til tegnebræt projekteterne. Dvs at antallet af huse, der sælges før byggeriet starter, vil falde og dermed er arbejdskapitalen undervejs i byggeriet mindre og måske ikke nok til at gennemføre det mht betaling af leverandører og arbejdskraft.

Der kan allerede nu ses enkelte byggerier i Bangkok, hvor arbejdet er stoppet endnu inden beton konstruktionen er færdig. 

(Dette skrevet i februar 2010)

Finansiering

Købes "færdigt" hus skal min. 30 % af salgsprisen normalt betales som med det samme, som depositum. Betales mindre risikere man at huset sælges igen. Det restende beløb betales, når papirerne for overtagelse officielt skrives under.

Løbende omkostninger

Huse, som købes af udlændinge, ligger ofte i såkaldte "Compounds", dvs indhegnede områder og med vagter ved indgangene. Denne udgift vil nok være den største løbende udgift. Dertil kommer andre løbende udgifter til driften af området, evt pool område og lign.

Beskatning i Danmark

Værdien af din udenlandske bolig kan indgå i skattebetalinger i Danmark, hvis du er fuld skattepligtig til Danmark og det er du bl.a. hvis du har bopæl i Danmark. For mere information henvises til skat:

Hus og ejerlejlighed i udlandet

SKAT kan også hjælpe med at forklare dobbelt beskatningsaftalen, der er indgået mellem Thailand og Danmark.

Beskatning og gebyrer i Thailand

For beskatning i Thailand ved køb og salg vil jeg henvise til din advokat.

Steder at finde mere information

Der er forskellige indlæg om boligkøb i Thailand på:
www.udvandrerne.dk

Se også mere om officielle regler m.m. på siden med links om boligkøb.

Redigeret: 2015
© Copyright 2000-2017 Thaiguide.dk
Advarsel: Ophold i Thailand er stærkt vanedannende. Afhængigheden kan ikke helbredes.